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| 如何选择理想的房子,买二手房签署合同必看!(经验之谈) |
一、如何选择自己理想的房子篇：
通过2006年-2009年历经4年的找房子买房子过程，本人总结一下自己在找房、选房、买房的一些经验，供坛子里正准备买房子的朋友，有做参考，此贴希望能成为买房子朋友的一个导航
第一，适合自己居住，自己比较了解熟悉的地段，根据自己长期工作地点选择，尽可能保证在购买房子的地段保值，（如何判断地段保值，首先就是周边有地铁或离地铁站很近交通方便或离繁华社区比较近，社区建设比较好，最好5环以里，具备这些保值就没问题了）
第二，最好选择二手房，2000年以后的二手新房最佳，新房价格很贵，价格可以接受的新开盘的楼盘大部分地段都不是很理想，周边配套设施不完善，现阶段在北京城区正在出售的新楼盘绝大部分都是建设中的期房，期房虽然比现房便宜，但是房屋质量最后交房时房子各项性能没有保障，生活配套设施不完善，所以选择合适的二手新房子是最佳的选择，切记95年以前的老房子尽量不考虑或慎重考虑，因为老房子问题比较多，比如防水了，还有楼道卫生了。
第三，关于楼房样式，北京目前居住公寓民居小区有3种楼型，一种板楼（一般6-8层的楼）（关于有无电梯根据自己喜好选择），一种塔楼（超过15层的楼），还有一种是板塔结合的楼（在10-12层之间的楼），尽可能选择购买板楼，绝大部分板楼的好处就是南北通透，户型方正，很适合居住，大部分一梯2户，有的是一梯4户，共摊面积少，容积率低，但是板楼价格贵与塔楼。切记！鬼楼考虑一定要慎重！（鬼楼就是一梯超过15户的，感觉就是筒子楼一样，一个大走廊，若干户）
第四，关于楼层选择，根据自己喜好选择楼层，切记！1层和顶层在优惠在便宜也要慎重考虑，1层，不安全，卫生不好，避音不好，顶层，冬天冷，夏天热，有些老房子有时还漏雨（1层和顶层的缺点优点因个人喜好而论，只有相对，没有绝对的），所以有好多新盘的1层送花园，顶层送露台或者1层和顶层相比便宜一些，只要就是这个原因了。
第五，户型选择，尽量选择方正的户型，异型或多边型代角的户型要慎重选择。
第六，二手房买卖过户手续问题很多，买卖过程中一定要当心，尽量委托一家比较正规的中介公司代理，千万别因小失大，为了省下一些服务费，损失了所有房款。除非您和房主是认识知根知底的，你们可以自行交易办理。
第七，关于签定合同协议，仔细看清楚，在中介公司任何口头的承诺都尽可能让中介公司的代理人写出来或打印出来让负责人签字，切记！贷款批贷大体时间过户时间一定要写清楚，和房主的协议在交房时间和屋内家具处理问题上更要写清楚。
二、通过中介公司买房子签署合同协议警惕篇：
最近看到坛子里准备买房子的一些朋友提到他们和房产中介斗智斗勇的故事,感触很多,因为自己曾经买房子的时候也和几个中介公司打过交道,所以把自己的经验和在网上论坛里看到的经验总结起来,和大家一起分享!希望对坛子里准备买房子的朋友有所帮助!
现在市面上绝大部分二手房房源都在中介公司手上,多数想买房的朋友想自己找卖房的房主想避开中介公司进行交易,一方面想节省一些服务费用,另一方面看不惯中介说话没谱儿的行为,不想和中介打交道,但是如果自行交易的话,对于初次买房子没有经验的朋友,实施起来困难重重,而且没有什么安全保障,尽可能找一家正规的房产经纪公司找房子,千万不要因小失大,但是委托中介公司也要处处当心,在这里，我不是要说所有的中介不好，但是对于准备买二手房的同学和房产中介公司打交道一定当心，大家一定要清楚中介公司的职能是什么，最常规的理解就是第三方中间人，(有偿帮买房人找房源\推荐房子\促成交易\有偿评估\有偿协助买房人贷款\有偿协助过户),他们的收入来源就是靠介绍房源挣取买方的中介服务费来生存的，有的同学对于初次买房子的同学有种错误的认识，他们觉得我委托一家正规的房产中介公司买房子，我先把所有手续费支付给中介，中介就会好好替我做事情的，房产交接全程他们都为会为我办理好的，其实这种想法是错误的，你根本没有和中介公司的经纪人打过交道，他们之前帮你分析当前的房市，热情的带你看你目标内的房子只有一个目的就是帮你找到合适的房子挣取中介服务费，当买方看中了某套房子，和卖方签署合同时他们会让买方把所有服务费都支付清，到这时他们就已经达到目的了，嘴脸完全大变了，不知道各位准备买二手房的同学在去中介公司的时候发现不管是大公司还是小公司他们公司里用隔板有隔断的隔成许多小房间，有的还有一层二层，这些小房间的用途大家肯定很清楚，在这我增加一句就是虽然是谈事的地方，但是多数都是中介公司的店长带着经纪人分头谈事情，之前他们都商量好的，经纪人和买方一个房间谈，店长和卖方一个房间谈，尽量避免买方卖方单独在一起谈，一方面为了防止他们私下交易，还有就是通过各种手段促成交易，通常使用的方式就是忽悠型、尽量说服买方赶紧卖吧，在等就卖不出去了，一方面忽悠买房赶紧买吧，仅此一套，误失良机了(通常人的心理就是买涨不买跌,都喜欢买物美价廉的商品,他们就利用人的心理大肆忽悠)，等达到交易以后，他们基本上就万事大吉了，在等买方面签完以后,中介公司的某些经纪人和买方承诺的10-20天银行就批贷，成为一句空话,,卖房着急拿钱，买方着急用房子，就这样过户时间一拖再拖，回去一看合同,有的合同只有买卖双方的签字,居然中介公司没有任何签章和签署的时间,只是最后合同打印的北京****房产经纪公司,他们其实知道这些的,能少签就少签,怕以后出现什么责任,中介公司在中间把买方和卖方玩弄于手掌之上！
好多和中介公司打过交道的朋友都知道的，中介公司的说话多数都没谱儿的，在LJ或wiwj一些中介公司签定的居间合同没什么实际的用途，都是这些中介公司统一印制的，上面无非是甲方卖方和乙方买方之间买卖房子的事情，不管哪方违约都要赔偿丙方中介的损失，涉及到丙方中介违约的条款根本找不到，所以就是走个形势而以，要不他们中介公司的代书费怎么挣呀，最重要的就是合同以外要签署的补充协议，有些交接的细节可以写进去，楼主在没支付首付之前，最好把补充协议写清楚，丙方中介最后要签字写好日期，在二手房交易的一个首付款环节上，这个对于买方来说很担心也很慎重的一个环节，但是大部分中介公司都会采用买方把首付款打到卖方帐户上，甲乙双方进行自行交易，中介只起个监督作用，还有一个内幕就是任何中介方都不敢保证首付款的安全，他们只有监督作用，假如楼主支付首付款以后，首付款出现什么意外，中介没有任何责任的，在相关合同和协议条款里找不到相关这一项出问题该怎么解决，当已经支付的中介费相关服务费用，出现问题让他们退还很难得，所以准备买二手房和中介打交道的同学一定要细心加当心，把之前的功课做好，如果直接打给房主首付款的时候，如果中介他们有审查代书费这么一项，一定要监督中介审查清楚，自己并留一份房主的身份证、户口本、房产证复印件！这样相对比较稳妥！
关于楼市次新房(2000年以后新一些的二手房)房本没有下来交易时,建议买房的朋友不要去买没有房本的房子,一套房子的产权房分归属所有权,土地使用权两部分,小产权房通常分好几种,最简单的理解就是房产使用的土地不合法的就是小产权房,我理解的就是没有房本或房本没有下来的或乡产权的房子统称为小产权房产,判断所购房产是大产权还是小产权最直接的鉴定方式就是有没有国家颁布正规的房屋产权所有权证书,并且里面所说的土地使用是:(有偿)出让,这是标准的商品房,当房本里写的土地使用是:(划拨),就是经济适用房或回迁房产权,过户时多交一个土地出让金就可以转成商品房,买没有房本的房子会有很大的风险,因为没有房本的次新房一般来说就是土地使用方式不明确或者不能证明土地使用是否合法,尤其是外省人士买了没有房本的房子,国家一但征用土地,拆除你所买的房产,国家不会补偿给你一分钱的,还有一个风险就是住上N年以后,想再次转手卖掉,也不好卖.
房本没下来的新房尽量不要去买,因为存在的潜在风险就是卖房的房主,现在自行交易没有问题,等房本下来的时候,房价也上涨了许多,这时一些房主纷纷毁约,有时他们毁约赔给你的违约金远远低于高涨的房价,这样的话,你买了没有房本的房子,即使和卖房房主协商好了,也写好协议了,等将来房本下来了,房价上涨了,房主毁约后,带给买房人的麻烦就可想而之了,银行也不会给没有房产证的房产贷款的......,法院也不会保护没房本的房产,最后吃亏的是买房人!
如果房本没下来，买方确实相中了这套房子，买方签署好合同相关协议以后除了留下房主的身份证、户口本有效证件复印件外，买方最好要保留卖方的购房发票或契税票复印件，就是能证明这套房产的真实有效的文件就可以，打算买没有房本的房子，把前期所有协议条款都写清楚，这样可以稍微避免一些意外风险，前期支付一定的房款资金保留好收据，并让买卖中介三方签字负责人最好按手印，另外在附加一个毁约协议，毁约协议一定要写清楚，如果房产证下来，房主毁约不卖或有意加价格或房本下来以后有意不配合买方过户，事为委约或毁约要赔偿买方当前房价（当前意味着房市假如上涨后的价格或房本下来以后周边房子当时的市场价格）的百分之八十，这是最佳的方式!!并且留好卖方有效的详细的联系地址，联系电话，并让买卖中介三方签字负责人也要按手印中介公司要盖一个公司印章，如果卖方拒绝签署，那就买方就不要买了，到时很有可能卖方会毁约，如果中介公司不想按手印，那就说明假如交易时买卖双方出现什么纠纷，中介可以没有责任，那中介的代书费和服务费可以拒绝支付！
关于中介提出事先交纳意向金的问题,告诉准备买房子的同学,不要交纳,因为中介让买方交纳意向金就是想栓住客户,先不管假如以后看房不合适或没有找到合适的房子是否退还意向金,但是当你已经支付意向金以后,以后看房子找房子只能通过这家中介了,这是中介为什么让买方交纳意向金的真实目的!
中介公司经常还用"...这是公司的规定"来搪塞客户买方,其实这是他们常用的计量,有的较真的同学问中介公司经纪人让他们拿出哪一条哪一点公司的规定,他们就闭而不答或者采用推脱责任的方式,其实中介公司的嘴脸还不止这些,同学们在通过中介公司买二手房,一定把所有之前该写的该签的协议材料全部写全了,在商议怎么支付中介服务费的问题,要不,真的太被动了!下面我和大家说说除了中介公司他们自己印制的居间合同和相关房产合同以外的协议!
第一份协议就是关于首付款支付的协议,协议乙方(买方)支付甲方(卖方)首付款支付的日期,支付方式要写清楚,如果中介不负责银行监管支付方式,进一步和中介协商尽量用银行监管的方式支付,这样对于买方比较省心,如果自行交易,必须让卖方\买方\中介三方负责人在首付款收据上签字按手印,必要时尽量让中介公司盖公章,这样一但卖方收到首付款以后,假如出现问题,找不到人了,可以找中介公司索赔,并且买方要留好卖方(身份证\户口本\房产证)三个复印件,这些要求完全可以写到合同之后的协议里.最后可以写清楚银行批贷以后就由中介带着甲乙双方进行房产过户!
对于按揭买房的同学最重要的一个环节就是银行贷款,第二份协议就是乙方(买方)和丙方(中介方)签署的,如果甲方(卖方)需要签,也可以和中介协商,关于银行批贷时间上的确定,假如中介会说这是银行的事情,我们不是银行,那这份协议可以和中介公司协商清楚,他们之前承诺批贷时间在10-20天之内,那就写在第二份协议里,如果他们之前虽然说过,但是不想签这份协议,就说明银行批贷时间说不好,他们之前说的肯定是没谱的,忽悠的,可以让他们在底二份补充协议上写一个批贷时间范围,比如1个月内或60天之内,还有最重要的一点就是写清楚,假如甲乙双方提供有效资料配合中介和银行面签的前提下,因为国家政策或银行机构某种原因,贷款没有申请下来,所以导致按揭买房没有实现,没有促成交易成功,甲方(卖方)要退还乙方(买方)首付款,丙方(中介)要退还乙方(买方)所交纳的相关服务费用!这一条对于中介公司最难承受了,如果他们拒绝签署这条,买方就可以决绝支付他们一分钱,现在房市虽然买方处于弱势的,但是一定要学会维护自己权利.
第三份协议就是关于乙方(买方)和丙方(中介方)签署的关于所购房产税费的约定,当中介给买方介绍房源,约好时间带着客户去看房子,当买方客户看好某套房产以后,买方客户有意要买的时候,都会让中介公司的带他看房子的经纪人仔细算下他所看的房产所有详细的费用,一套二手房总共分三项费用,第一项就是房子净房价(一般定金可以算在房费里),第二项就是中介服务费相关费用,第三项就是国家的税费(营业税\契税\个人所得税\地税又称土地出让金\还有相关附加税),这些税费不是每套房产都要交的,还要看房产的性质(商品房\经济适用房\回迁房\公房)和房本颁发的年限来决定定税费具体要交多少,通常中介公司的领导人物店长或主管都会算的,各项税费就是总房价的百分比得来的,房子的税费要在过户前的一个环节到所在地区的地税局交纳,如果委托中介,到时中介经纪人会通知买卖双方什么时候去,中介会协助买方和卖方办理的,最可怕的事情是有的中介公司的有些经纪人故意少算一些费用,以降低房子的成交价格为了让买方痛快的买,痛快的签署合同,等到了交纳税费的时候,一下子多出那么多费用,买方首付已经支付给卖方了,买方申请的银行贷款,银行也批贷了,现在面临着交纳税费环节,一下子多出这么多钱,让买方进推两难(在北京二手房买卖产生的税费都由买方自行承担),所以签署让中介用电脑打印或手写最后签上字,将***套房产坐落在***,相关税费如下***,每一项让他们负责人写清楚,这条税费约定就是防止中介在税费上做手脚!只要签了字就有一定责任!
第四份协议是乙方(买方)和甲方(卖方)签署的,就是房产过户完成以后,甲方(卖方)什么时候交房给乙方(买方),可以协商时间段,如果所购房产没人居住,可以约定过户当天交房给乙方(买方),如果所购房产甲方(卖方)现在正在居住,约定1个星期或10天内交房给乙方(买方),如果过户以后甲方(卖方)没有找到房子没有搬出,在甲乙双方协商卖方支付买方市场价格的租金,如果卖方在短时间等房用,约定在协议一开始时间约定的时间内3天之内必须搬出.否则每天按违约金**元赔偿,假如所购房产有住户,房产过户之日,住户所交放款应该支付给乙方(买方),如果住户不能随时搬出,和甲方约定住户搬家的时间.
第五份协议就是关于乙方(买方)和甲方(卖方)签署的关于屋内家具电器的协议 ,如果买方答应赠送给卖方,就必须写下来,有*****等家具写清楚,最好写清楚家具电器什么牌子的几成新的,如果卖方想低价转让给买方,买方之前看多家电家具都能使用,同意买下来,最好也写清楚多少金额买的,家具电器什么牌子的几成新的,如果买方不需要所购房产室内的家具电器,也最好写清楚,屋内有家具电器什么牌子的几成新的,具体到几件,卖方在过户之前可以随时搬走,除了这些所列家具电器其余室内设施,甲方(卖方)不得随意破坏或拆除,违反约定要****赔偿!
只有这些合同以外的相关协议都写好了,把这5份协议合在一份协议里也可以,合同后面的协议越细越好,因为关系到买卖双方的利益,如果中介让签合同当天支付中介服务费,那就在签署合同以后把协议签署好,那就可以支付给他们!合同是死的,协议是活的,只要有签字或盖章的协议在中介那和合同都具有法律效益!
三、二手房买卖交易流程篇：
最后,我给大家介绍一下二手房的详细的交易流程:
找房子(买方告诉中介自己想要的房子的要求和价位,中介会帮你寻找,有合适的房子就通知买方)
看房子
定房子\(买方支付定金,如果当天可以签署合同,如果首付不够,可以先支付2-5万定金,但是签署最长不要超过2个星期)
签署购房合同\(签完合同以后通常当天要要支付中介所有服务费用)
银行对房产所购评估\(中介联系房产评估公司)
支付首付款\(乙方(买方)和甲方(卖方)银行监管方式支付或自行支付,中介(丙方)做监督作用)
银行面签\中介(丙方)协助乙方(买方)和甲方(卖方)去指定的银行机构或贷款机构面签字
交纳税费\银行批贷后会通知中介公司,中介经纪人会通知乙方(买方)和甲方(卖方)约定日期指定的所在区的地税局去交纳税费
产权过户\如果交纳税费很顺利,交纳税费后拿着税票当天就可以去办理产权过户
物业交割\产权过户后中介(丙方)陪同双方办理物业交割了
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